Người nước ngoài ở Philippines được mua căn hộ chung cư nhưng không được sở hữu đất. Riêng quy định đó đã định hình toàn bộ thị trường nhà ở dành cho người nước ngoài — và giải thích vì sao gần như mọi lời khuyên về mua nhà ở đây đều xoay quanh chung cư.
- Theo hiến pháp Philippines, quyền sở hữu đất được dành cho công dân Philippines và các pháp nhân đủ điều kiện.
- Người nước ngoài được sở hữu căn hộ trong toà nhà chung cư, với điều kiện tổng phần sở hữu của người nước ngoài trong dự án không vượt quá 40%.
- Philippines nằm trong nhóm các nước có giá điện bán lẻ cao nhất Đông Nam Á.
- Hợp đồng thuê nhà thường yêu cầu đặt cọc và trả trước một số tháng, mức cụ thể do hai bên thoả thuận.
Quy định sở hữu: điểm phải nắm trước tiên
Bắt đầu từ ràng buộc pháp lý.
Hiến pháp Philippines dành quyền sở hữu đất cho công dân nước này.
Người nước ngoài không mua được đất đứng tên mình.
Nhưng luật cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong toà nhà chung cư.
Điều kiện là tổng phần sở hữu nước ngoài trong dự án không vượt quá 40%.
Vì thế mỗi dự án có hạn mức riêng, và hạn mức đó có thể đã dùng hết.
Đây là việc phải kiểm trước khi đặt cọc: hỏi chủ đầu tư còn bao nhiêu phần trong hạn mức dành cho người nước ngoài, vì hết hạn mức thì giao dịch không hoàn tất được. Mọi điều kiện cụ thể phải tra ở cơ quan có thẩm quyền và nên có tư vấn pháp lý.
Các loại hình nhà ở phổ biến
Phần thị trường.
Chung cư cao tầng tập trung ở các khu trung tâm kinh doanh.
Khu dân cư có cổng và bảo vệ là loại hình phổ biến cho gia đình.
Nhà liền kề trong khu quy hoạch là lựa chọn trung gian.
Nhà trọ và phòng cho thuê phục vụ sinh viên và người độc thân.
Ở tỉnh, nhà riêng có sân vườn phổ biến hơn nhiều.
Lựa chọn giữa chung cư và khu có cổng thường quy về một câu hỏi: ưu tiên gần chỗ làm hay ưu tiên không gian cho gia đình, vì ở Metro Manila hai thứ đó hiếm khi đi cùng nhau.
Thuê nhà: những gì có trong hợp đồng
Phần hợp đồng.
Hợp đồng thuê thường có thời hạn một năm và gia hạn theo năm.
Chủ nhà thường yêu cầu đặt cọc và trả trước một số tháng.
Mức cụ thể do hai bên thoả thuận và khác nhau theo khu vực.
Hợp đồng nên ghi rõ ai trả phí quản lý, điện, nước và internet.
Điều khoản chấm dứt sớm cần đọc kỹ vì thường có phạt.
Điểm đáng chú ý với người nước ngoài: số tiền phải bỏ ra ngay khi ký hợp đồng có thể lớn hơn nhiều so với một tháng tiền thuê, nên cần chuẩn bị trước khoản này.
Phí quản lý và những khoản đi kèm
Phần chi phí ẩn.
Chung cư có phí quản lý tính theo diện tích căn hộ.
Khu dân cư có cổng thu phí hội chủ nhà cho bảo vệ và bảo trì.
Chỗ để xe thường tính riêng, không kèm căn hộ.
Một số toà nhà thu phí riêng cho việc chuyển đồ vào ra.
Các khoản này nên được hỏi rõ trước khi ký.
Tổng của các khoản nhỏ này không hề nhỏ: chúng có thể chiếm một phần đáng kể so với tiền thuê, và chúng ít khi xuất hiện trong tin rao.
Điện, nước và internet
Phần tiện ích.
Philippines nằm trong nhóm nước có giá điện bán lẻ cao nhất Đông Nam Á.
Điều hoà là khoản tiêu thụ điện lớn nhất trong nhà ở đô thị.
Hoá đơn điện mùa nóng có thể cao gấp nhiều lần mùa mát.
Nước do các công ty cấp nước theo khu vực cung cấp.
Internet cáp quang đã phổ biến ở đô thị nhưng chất lượng khác nhau theo toà nhà.
Đây là khoản nhiều người tính sót nhất khi lập ngân sách: ở một nước nhiệt đới có giá điện cao, tiền điện có thể là khoản chi lớn thứ hai sau tiền nhà.
Chọn khu: những tiêu chí thực tế
Phần lựa chọn.
Thời gian đi tới nơi làm việc vào giờ cao điểm.
Khu có nằm trong danh sách điểm ngập thường xuyên hay không.
Toà nhà có máy phát điện dự phòng không, và chạy được bao lâu.
Bể chứa nước dự phòng của toà nhà cấp được mấy ngày.
Khoảng cách tới bệnh viện, siêu thị và trường học.
Ba câu hỏi ở giữa là ba câu đặc thù của Philippines: ngập, mất điện và gián đoạn cấp nước đều là tình huống có thật vài lần mỗi năm, nên khả năng dự phòng của toà nhà là tiêu chí thật chứ không phải chi tiết phụ.
Mua nhà: những bước cần thận trọng
Phần giao dịch.
Kiểm tra giấy tờ sở hữu và tình trạng pháp lý của dự án.
Kiểm tra hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài còn hay hết.
Tìm hiểu uy tín và lịch sử bàn giao của chủ đầu tư.
Tính đủ các khoản thuế, phí chuyển nhượng và phí đăng ký.
Nên có tư vấn pháp lý độc lập, không chỉ dựa vào môi giới.
Điểm cuối là nguyên tắc chung cho mọi giao dịch lớn ở nước ngoài: người tư vấn cho bạn không nên là người hưởng hoa hồng từ chính giao dịch đó.
Ở tỉnh thì khác thế nào
Phần đối chiếu, khép bài.
Giá thuê ở các tỉnh thấp hơn nhiều so với Metro Manila.
Nhà riêng có sân vườn là lựa chọn khả thi hơn.
Nhưng nguồn cung nhà cho thuê chính thức ít hơn.
Nhiều giao dịch dựa vào quan hệ và giới thiệu tại chỗ.
Chất lượng hạ tầng điện, nước và internet chênh lệch lớn giữa các tỉnh.
Với người làm việc từ xa, tiêu chí cuối thường là tiêu chí quyết định: giá thuê rẻ không bù được cho một đường truyền không đủ ổn định để làm việc.
Nhà ở tại Philippines có một khung pháp lý rõ ràng nhưng khác với nhiều nước, và biết khung đó trước sẽ tránh được rất nhiều thời gian tìm hiểu sai hướng. Với người nước ngoài, câu hỏi không phải mua nhà hay thuê nhà, mà là chung cư hay thuê — vì đất thì không mua được. Mọi điều kiện cụ thể phải tra ở cơ quan có thẩm quyền của Philippines tại thời điểm cần.
Người nước ngoài có mua được nhà ở Philippines không?
Mua được căn hộ trong toà nhà chung cư, với điều kiện tổng phần sở hữu của người nước ngoài trong dự án không vượt quá 40%. Nhưng theo hiến pháp, quyền sở hữu đất được dành cho công dân Philippines, nên người nước ngoài không mua được đất đứng tên mình.
Thuê nhà ở Philippines cần chuẩn bị bao nhiêu tiền ban đầu?
Hợp đồng thường yêu cầu đặt cọc và trả trước một số tháng, mức cụ thể do hai bên thoả thuận và khác nhau theo khu vực — nên số tiền phải bỏ ra khi ký có thể lớn hơn nhiều so với một tháng tiền thuê. Hợp đồng nên ghi rõ ai trả phí quản lý, điện, nước, internet.
Tiền điện ở Philippines có cao không?
Có. Philippines nằm trong nhóm nước có giá điện bán lẻ cao nhất Đông Nam Á, và điều hoà là khoản tiêu thụ lớn nhất trong nhà ở đô thị nên hoá đơn mùa nóng có thể cao gấp nhiều lần mùa mát. Đây thường là khoản chi lớn thứ hai sau tiền nhà.
Nên hỏi gì về toà nhà trước khi thuê?
Toà nhà có máy phát điện dự phòng không và chạy được bao lâu, bể chứa nước dự phòng cấp được mấy ngày, và khu vực có nằm trong danh sách điểm ngập thường xuyên không. Ngập, mất điện và gián đoạn cấp nước đều là tình huống có thật vài lần mỗi năm ở đây.
